大家好，我是观观。

一个帮助千余名朋友买到好房的实战派。

复兴珑御的112.8满分故事，大家都已经知道了。

在此次入围的61组购房者中，59组为60分+221月社保的满分选手，仅有2组垫底选手为220个月社保，幸运入围。

复兴珑御二手市场价18.6万，13.6万的新房价格，直接打了73折，面对这样的性价比，甚至一度被传为“买到就是躺赚1000万”。

限制的越狠，购买的人越疯狂。

现在很多人所达成的共识是：

凡是被限制购买的，基本上都是好东西。

1

小时候的生活必需品，都需要用粮票、油票、奶票才能买到。

限购暗示着稀缺性，稀缺性会激发错失恐惧，将潜在需求转化为购买需求，进一步引起稀缺。

上海的车牌，2013年以前是自由竞价的，价高者得。上海的车牌需求量真的是大，没过半年成交价就涨上去了。

事情慢慢有了变化。

从2013年3月，上海车牌开始限价，要求每月价格不得高于最近一次的拍卖均价。从那时候起，名义价格被控制住，一次只能涨个几百。

但由于名义价格低于市场有效价格，价差带来的财富效应，让人看到了套利空间，吸引了更多人来拍牌，这里面包括了很多专业的代拍公司，技术力量雄厚，服务器+软件+光纤，普通人哪是他们的对手。

真正愿意支付高价、有需求的人反而买不到车牌了。

限价下，一边是愿意付费的有效需求没法满足，另一边是前来套利的投机需求稀释了供给。需求无法通过价格信号反馈，就出现了投机需求套刚需的利。

限价看上去帮助了有效需求降低了成本，但是实际情况是：

因为有效需求面临着大量的投机需求的竞争，一直没有办法匹配中供给。

所以只能看着价格一点一点涨上去，等到几年后拍中了，价格也涨的差不多了，还搭进去时间和精力成本。

现在上海车牌大概是8.9万吧，仍然一牌难求，真实价格是14万（不限价的单位车牌）。

发生在上海车牌上的故事，正在全国各地楼市里上演，

只不过主角变成了被限价的一手房。

2

看上去的便宜，没这么好拿。好不容易拿到了，也没看上去那么便宜。

一手限价房的收益：

实际收益

= 买房价差*中签率－资金沉淀成本－时间精力成本－机会成本

其实，实际收益不见得有多大。

买房价差是收益的核心驱动力。看上去很丰厚，但实际有多厚，也有不确定性。

牛市过后，扛住10%-15%的回撤，还能剩多少价差，不知道。排队长龙里每多一个人，抽签的分母就大一份，你说中签率该有多少。

买房价差*中签率的期望收益，真不高。资金沉淀成本和时间精力成本都明白，不解释。机会成本因人而异，如果你是个厉害角色，那这个就没底了。

如果你只会抽限价房，那机会成本就是0。

如果你有资源（不解释），确保中签率，或者你的确也没啥更好的投资机会了，应该去抽限价房，大力出奇迹。

否则的话，别凑热闹。

3

更有意思的一件事是，为什么三年前无人问津的二三线楼市，翻倍之后，反而大家却抢起来了。

因为有预期，有错失恐惧。人就是喜欢买涨不买跌。

这是有科学依据的。

勒庞在《乌合之众》里写过，人一到群体中，智商就严重降低，为了获得认同，个体愿意抛弃是非，用智商去换取那份让人备感安全的归属感。

人的群体性智慧远低于个人智慧。

只要大家认为好的东西，就一定是好的。我们的基因里充满了对集体意志的认同感和安全感，因为千百万年来的进化，让更顺从集体选择的我们活了下来。

哪怕头脑里闪过几分反对，也会尽量说服自己顺应集体选择。因为安全感，拼死也要找到内心的安宁，就让集体代替自己做决定。出了问题，也有这么多人和自己一起背锅。

有意思的是，

资产价格，是会受到集体行为影响的。

如果大家都认为某个资产是好东西，会涨价，大家的一致行动，真的会改变资产价格，让涨价自我实现。

房产实在是个特别的资产，它同时具备消费品属性和金融资产属性。

房产=消费品+金融资产品

金融属性说穿了，就是资本利得，就是升值。金融资产品越涨越买，买的是升值的预期。

虽然群体性智慧弱，但是跟着大流买，大部分情况是对的。一般决策的第一层思维是，因为大家都看涨，所以我也买。正是因为大家买，所以金融属性自我实现。

越涨越买，越买越涨。是没错的。

可是我们应该有第二层思维：金融属性全是预期构成，在随大流搭便车的时候，也要猜什么时候反转。那什么时候会反转，其实是不知道。预期是最难预测的，就像不懂人心一样。

所以更明智的做法是，找到资产品的安全边际。

就是你买的足够便宜。要买的足够便宜，要么靠进场早，这本质是认知盈余，你看得到别人看不到的。

要么靠技术才能，看房200套，你比别人更会买，腿更勤快。要么靠运气，别人抽不到的，你能抽到。

这么看吃不起苦、扛不住风险的普通人，也只有靠抽签了。

4

限价这么搞下去，会是个什么样子。

假设没有限价的话，牛市里一定会是一个尖顶，就是相信越涨越买的反身性的那波人，在牛市的尾声，用更高的价格砸出一个天价的顶部。

然后把这些人套牢，造成严重的浮亏，用一部分人血的教训，完成买房人的风险教训。这个世界上，只有真金白银的损失才能让人牢记。这样，其他人以后才会知难而退。

现在限价来了。

等于让错过了牛市的那些买房人，掀翻了桌子一切重来，通过逼迫开发商被动让利，重新入场获利。鼓励错过机会的买房人，再次进入投机。

他们不但得不到教训，反而得利，备受鼓舞，这其实是在透支未来的调控难度。

这里面关键的问题出在成交量上。

限价缓释了涨幅。

让人造的楼市顶部变得更长，拉长牛市周期。

一手限价房不断夯实价格，帮助二手房拉高价格。

在更长的牛市周期里，更多人在高位完成了建仓。

举个例子，如果一手房没有限价，价格自由上涨，到达顶部每平米是5万元，然后因为价格过高，市场购买力迅速衰竭，价格回到4万。

后面的买房人看到价格下跌了，也不敢跟进，价格接着跌，最后回到3万元。

虽然数字上不好看，但价格从5万到3万，是很迅速的，当中没有多少交易量，套牢的人不多，整个市场的成本其实是偏低的。

另外一种做法是限价，一手房限价后是4万，市场价格是5万，打个8折。

大量买房人看到市场价格有套利空间，纷纷在4万左右建仓。

不管价格是否会回落至3万，因为有套利预期，大量头寸在4万左右建仓，整个市场的建仓成本是抬高的。

限价会让更多人成交在顶部，这里还没算寻租的成本。短期站岗，但好在房产仍然是大趋势上升的资产，没有大问题。

用更高的价格锁住更多人，意味着下一波的底部更加扎实，更高的涨幅。

买房子不像读文章要看热点。文章为了传播力，热点有助于分享。

但是赚钱这条路上，传播力是大忌讳。

买房子赚的是认知差，闷声发大财。认知被快速复制，而房子稀缺，最终就是被认知激活的需求哄抢稀缺的供给。

当很多人都认为一个资产好的时候， 大家都知道了，也没有意义了。

特洛伊里的预言女巫-卡珊德拉，她有预知未来的能力，同时身上也有个诅咒，别人永远不相信她所说的话。当别人相信的时候，预言也已成真。

但愿你我心里都住着一个预言女巫。

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